REHABILITATION DES ESPACES COMMUNS D'UN IMMEUBLE DE BUREAUX
Adresse : Saint-Denis (93)
Maîtrise d'Ouvrage : GENERALI Real Estate
Architecte de Conception : pka
SPL : 1 000 m2 à 3 000 m2
Budjet : 700 000,00 €HT hors CET
Faisabilité
CONTEXTE
Le regroupement des activités de GENRALI Assurance sur deux sites au lieu de trois a conduit GENERALI Real Estate à vouloir repenser l’organisation fonctionnelle des espaces communs du rez-de-chaussée du site « Wilo ». L’agence a été consultée dans ce cadre pour déterminer la faisabilité d’une telle réorganisation.
Le périmètre opérationnel envisagé à l’origine se limitait aux espaces non-utilisés et /ou sous-utilisés, non reliés entre eux, comprenant deux opportunités d’extensions. La demande du preneur était de mettre à disposition des collaborateurs, plus nombreux, de nouveaux espaces de restaurations alternatives et de repos ; celle du bailleur de s’assurer que les travaux engagés participent à la valorisation de l’actif sans en diminuer le bénéfice opérationnel.
Enfin, le projet devait s’insérer dans un planning court permettant d’articuler les travaux par phases fonctions des autorisations administratives nécessaires, l’objectif de mettre à disposition une partie des nouveaux espaces sous six mois.
PROJET
Notre première orientation a été d’étendre le périmètre opérationnel, non-pas à l’ensemble du rez-de-chaussée mais à l’ensemble des espaces communs pouvant être re-liés entre eux. En partant des 235 m2 initialement prévus, nous aboutissons à un projet d’ensemble valorisant plus de 1 000 m2 de surface, hors R.I.E.
Sur ces 1 000 m2 d’espace, 200 m2 sont des espaces créés. Ces nouveaux volumes s’insèrent dans le bâtiment existant livré en 2003 par l’agence Valode & Pistre architectes sans créer de filtres à la transparence voulue par les architectes entre la rue et les jardins du cœur d’îlot.
Afin de s’assurer que ces espaces créés prennent une place centrale dans l’organisation générale des flux, 600 m2 de surface jusque-là sous-exploitée sont réarticulés autour des nouveaux espaces grâce entre autres à une réaffectation partielle des jardins des cœurs d’îlots.
Les espaces ainsi traités, aussi bien intérieurs qu’extérieurs, sont géométriquement conçus pour permettre des usages flexibles de restaurations et de pauses, mais aussi de rencontre, de travail et de réunions informelles.
Le périmètre du projet élargi se destine également à améliorer le schéma de cohérence globale des espaces communs du rez-de-chaussée et à permettre l’incorporation des nouveaux usages et flux du bâtiment.
OPPORTUNITES
En réalisant ce travail de programmation, d’observation et d’analyse de l’existant, nous avons constaté que les 2/3 de la toiture terrasse du bâtiment sont directement accessibles depuis le dernier niveau de l’immeuble. De plus, les équipements techniques ont une emprise réduite et sont regroupés dans des zones clairement délimitées.
Cette qualité issue de la conception initiale nous a conduit à proposer un projet plus ambitieux d’appropriation de cet espace non-utilisé. Le projet prévoit de végétaliser environ 2 000 m2 de surfaces libres et de permettre l’utilisation d’environ 1 500 m2 de nouveaux espaces. Sur le modèle d’entreprises outre-Atlantique, ces espaces communs mis à disposition de l’ensemble des collaborateurs deviennent les espaces « prime » de l’environnement de travail et permettent d’accueillir les nouvelles façons de travailler mais aussi d’échanger.
Le projet se compose d’une multitude de « nouveaux lieux » qui sont créés pour que chaque usage puisse trouver une place : piste de course à pied (une grande boucle de 400 m subdivisée en deux boucles de 200 m) ; deux pièces couvertes et isolables pour organiser des réunions, des réceptions ou des cours de yoga, pilâtes, gym, œnologie … ; des lieux plus intimes, couverts ou non, faisant office de phone booths, de lieux de repos, de réunions informelles, d’échange.
Au-delà d’un exemple de résilience architecturale mis en œuvre par le Groupe GENERALI et qui pourrait être étendu au actifs voisins, ce projet est aussi l’opportunité pour GENERALI d’utiliser ce nouveau lieu comme un argument de communication et de recrutement ; un espace d’expérimentation pour accommoder les nouvelles façons de travailler. Ce projet inscrit le groupe dans la dynamique de renouvellement urbain qui prend forme au travers de la ZAC Pleyel localisée de l’autre côté des voies ferrée et par l’arrivée des quatre nouvelles lignes du Grand Paris Express au pied de l’immeuble.
Enfin, le déclassement de la ZAC sur laquelle a été construit l’immeuble et l’intégration de l’ilot dans le nouveau PLU permettraient de densifier la parcelle. Ce projet plus ambitieux augmenterait la capacité de l’immeuble d’environ 20% (± 6 000 m2) en profitant du déplafonnement des constructions et en ajoutant deux niveaux sur une partie du bâtiment tout en respectant la cohérence du dessin d’origine.